Разграничение понятий текущий и капитальный ремонт по договору аренды

Согласно статьи 616 ГК РФ обязанности по исполнению текущего ремонта по договору аренды возлагаются на арендатора, при этом нормы не содержат определений, а в статье нет перечня работ, выполнение которых предполагается в арендуемом помещении. Некоторая абстрактность прописанных формулировок частенько является причиной возникновения конфликтов среди участников договора. Данные споры поможет решить комплексный анализ законодательных норматив.

Общие положения

Важной задачей юристов является четкое определение понятий текущего и капитального видов ремонта. Четкое разграничение по объему работ, а также установление различий будет иметь ключевое значение для мирного разрешения возникающих споров. Минфин РФ через письмо №16-00-1410 направил руководство по актуализации стандартов технических служб, но появления более свежей законодательной базы так и не последовало.

Относительно аренды зданий и всех других сооружений можно ориентироваться на постановление от Госстроя России №15/1 от 05.03.2004 г., где п. 3.8 данного акта подробно подразделяет каждую разновидность ремонта:

Капитальный подразумевает восстановление или замену каких-либо частей в здании, встроенного оборудования или инженерно-коммуникационных сетей. Данные работы могут проводиться в связи с разрушением или сильным повреждением, либо с целью улучшить качество характеристики эксплуатации объекта. К виду капитального ремонта относятся замена систем канализации и водопровода, проведение работ по озеленению территории и отделке фасада, а также организация проездов к самому зданию и выполнению благоустройства тротуарных и пешеходных дорожек.

Текущий ремонт включает вид работ, предусматривающий избавление от мелких повреждений и небольших недостатков, а также проведение различных мероприятий, направленных на преждевременный износ и резкое ухудшение в текущем состоянии объекта.

Список возможных работ, которые могут быть отнесены к текущему ремонту, указаны в ВСН 58–88 (Р):

• Устранение возникшей деформации фундамента через укрепление стен, а также за счет усиления несущих опор;
• Исправление проблем гидроизоляции;
• Восстановление облицовки;
• Избавление от трещин в стенах;
• Устранение сырости;
• Восстановление элементов, которые выпали при помощи укладки на скрепляющие растворы;
• Проведение частичной замены перекрытий из дерева;
• Проведение пропитки при помощи антисептических материалов;
• Восстановление и укрепление труб водостока и многое другое.

Когда подрядчики составляют сметную документацию, то они могут ссылаться на государственные стандарты (к примеру, пр. Росстандарта №469-ст), но вот в суде на данные регламенты сослаться уже не получится, поскольку технические нормативы считаются обязательными для всех организаций, занимающихся строительством, а также независимых экспертов. Сам же понятийный аппарат по-прежнему формируется, опираясь на акты советского периода.

Формально данные акты не были отменены, а, следовательно, запросто могут применяться как терминологическая база.

Исходя из вышеуказанного, составляя договор аренды, следует учитывать данную информацию и по максимуму стараться разграничивать обязанности сторон, давая точное описание. При указании в договоре абстрактной ссылки на статью из закона может грозить длительными, иногда ни к чему не приводящими судебными разбирательствами. Для точного определения придется воспользоваться поиском в разных нормативных актах, как уже упоминалось ранее, времен существования СССР.

Арендатор и обязанности по ремонту

На основании статьи 616 ГК РФ было введено правило, по которому две стороны одного договора получают обязанности по содержанию того имущества, которое передается в аренду. Текущий ремонт в основном проводится только за счет непосредственно того, кто в данный момент пользуется имуществом – а это значит, что именно арендатор обязан выполнять мелкие виды работ по ремонту, поддержке работоспособности, а также эксплуатационных характеристик объекта. Если предполагается другое, то данные правила следует в обязательном порядке закрепить через отдельное соглашение к договору.

Если придерживаться классической схемы по распределению обязанностей по ремонту, то это значительно упростит списание возможных затрат. Расходы, которые будут направлены на текущий ремонт, арендатором принимаются к бухгалтерскому, а также налоговому учету.

Произвести списание издержек через включение в состав коммерческих расходов арендатору возможно в том случае, если будет выполнен ряд следующих условий (ПБУ10/99):

• Первичная документация оформлена на налогоплательщика;
• Заявленная сумма имеет четкое определение;
• Согласно соглашения, текущий ремонт определен и закреплен за арендатором;
• Реально доказано проведение работ;
• Имущество применяется в хозяйственной деятельности.

Учет суммы также можно провести под видом других издержек на основании статьи 260 НК РФ. На практике могут встречаться разные схемы по распределению подобных обязанностей. К примеру, арендодатель может в качестве уступки арендатору, засчитать расходы на ремонт помещения в счет платы по договору.

Включить издержки на ремонт напрямую в расчет прибыли не получится, к списанию разрешены лишь непосредственные затраты на закупку материалов, а также оплату труда специалистов. Что же касается наценки к себестоимости, то ее надо будет отражать лишь в составе доходов от реализации.

Примеры судебной практики

Любые вопросы по техническому обслуживанию, а также ремонту арендованного имущества частенько являются предметами возникающих конфликтных ситуаций и споров. Среди них, юристами наиболее часто выделяются следующие направления:

• Объем обязательств. При отсутствии утвержденного списка с четким определением работ, выполняемых арендатором в обязательном порядке, то для применения принимаются действующие стандарты, а также регламенты.
• Коммунальные услуги. Когда стороны соглашения придерживаются классической схемы по распределению обязанностей согласно ст. 616 ГК РФ, то порядок сотрудничества с обслуживающими организациями следует внести в договор. Возможные претензии в отношении существующей задолженности будут предъявлены владельцу помещения, определение сотрудничества с арендатором возможно лишь, если есть отдельно заключенный договор или дополнительное соглашение.
• Поддержание помещения и оборудования в надлежащем состоянии. Данное понятие судами не отождествляется с пониманием текущего ремонта. Объем обязательных работ может быть определен судом в индивидуальном порядке через комплексный анализ договора аренды.
• Естественный износ. Существующий в договоре аренды пункт о проведении текущего ремонта арендатором не предусматривает возмещение стандартных эксплуатационных потерь, к которым можно отнести потертость линолеума, незначительные царапины, возникающие в ходе ежедневного пользования, появление сколов, старение оконных блоков. Кроме того, в виде естественного износа подразумевается появление на обоях загрязнений или выгорания, а также увеличение подвижности части креплений. Все это можно считать оценочной категорией, для которой нет единого определения в существующих нормативах. Проявление естественного старения имущества не может считаться доказательством того, что арендатор недобросовестно исполняет заключенные договорные обязательства.
• Отказ от проведения ремонта. При уклонении арендатора от выполнения некоторых пунктов договора является основанием для его одностороннего расторжения, а также возмещения причиненных убытков, что указано в статье 619 ГК РФ. Но одного заявления со стороны арендодателя будет недостаточно, для суда нужны будут доказательства того, что ухудшение состояния случилось по вине непосредственного пользователя.

Напоследок следует отметить то, что регулировка возникающих вопросов относительно ТО, а также ремонта и поддержания арендованного имущества держится на диспозитивном принципе. Поэтому если стороны договора аренды не хотят придерживаться базовых правил, описанных в ГК Российской Федерации, то всегда есть возможность пойти на согласование собственных. В законе не запрещено включение в текстовую часть договора списка обязательных работ, которые могут быть оформлены либо в виде приложения или дополнительного соглашения к заключенному договору.

Если споры возникнут и придется решать их в судебном порядке, то для решения именно они будут считаться приоритетными.